solid security

Analiza rynku i studium wykonalności

W analizie rynku interesujące jest też zestawienie dynamiki wzrostu zatrudnienia wśród pracowników biurowych z absorpcją nowej powierzchni biurowej. Prowadzi to do oceny tzw. tempa absorpcji powierzchni w nowych budynkach. Interesujące jest również przeanalizowanie dynamiki wakatów w powierzchniach biurowych i struktury tych wakatów. Dzięki temu zabiegowi możliwa będzie odpowiedź na pytanie, czy więcej wakatów występuje w biurowcach położonych w centrum miasta czy też w biurowcach położonych na przedmieściach. Daje to od razu wskazania lokalizacyjne planowanego obiektu. Podobnie w przekroju centrum/przedmieścia można przeprowadzić analizę dynamiki czynszów w ostatnich latach. Taka analiza stawek czynszu wskazuje również, czy bardziej opłaca się dokonywać renowacji istniejącego obiektu czy też wybudować budynek zupełnie nowy.

W omawianej analizie rynku oprócz zebrania szczegółowych informacji według zawartych wyżej wskazówek, niemniej ważna jest ich odpowiednia interpretacja. Truizmem jest powtarzanie stwierdzenia, że największe szanse powodzenia ma projekt realizowany w regionie, gdzie są operatywne władze lokalne i gdzie ma miejsce wzrost gospodarczy i rośnie wolumen inwestycji, szczególnie w sektorze usług wymagającym komfortowych powierzchni biurowych. Jak widać z dotychczasowych rozważań, podstawowe aspekty ryzyka rynkowego wiążą się z lokalizacją projektu. To ona decyduje w głównej mierze o wykonalności projektu.

Analiza rynku zawarta w studium wykonalności projektu inwestycyjnego powinna odnosić się także do regulacji prawnych funkcjonujących w danej okolicy. Chodzi tu głównie o ustalenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego oraz zagadnienia ochrony środowiska – zbadanie stanu zanieczyszczenia gleby, poziomu hałasu czy natężenia ruchu. Analiza rynku powinna pokazać zdolność danej powierzchni do konkurowania. Z analizy rynku powinny wynikać także możliwe do osiągnięcia w projekcie stawki czynszu, skala ich możliwych do przeprowadzenia podwyżek w okresie eksploatacji projektu i tempo wynajmu powierzchni biurowej. W analizie rynku ważne znaczenie ma także ocena klasy biurowca. Przyjrzyjmy się kryteriom uwzględnianym przy ocenie klasy biurowców, tj. luksusowi, funkcjonalności i modzie.

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>